Pokud uvažujete o rodinném domě na klíč od některé ze stavebních společností, nejprve se seznamte s tím, jaká vám ze smluvních podmínek vyplývají práva a povinnosti. Developeři se podle svých vyjádření čím dál častěji setkávají se situacemi, kdy si klient zakázku po podpisu smlouvy rozmyslí. Častým důvodem bývá zamítnutí hypotečního úvěru. Podle stavebních společností ale klienti při vypovězení smlouvy mnohdy postupují v rozporu se zákonem.
Obsah článku
(Ne)jasné nastavení smluvních podmínek
V posledních letech se množí případy, kdy si domácnost objedná stavbu nového domu bez řádného posouzení své situace. Objednání a později zrušení objednávky přináší developerům mnoho potíží. A to nejen administrativních. Logicky se tak podle Davida Mencla z Ekonomických staveb, které na českém i evropském trhu staví rodinné domy více jak dvacet let, dívají bez velkých sympatií.
„Před podpisem smlouvy s developerem se vždy vyplatí náležitě promyslet její obsah a probrat jej s odborníky. Zvláštní pečlivost je vhodné věnovat místům vymezujícím práva a povinnosti smluvních stran pro případ odstoupení od smlouvy,“ vysvětluje Krištof Kruliš, předseda správní rady Spotřebitelského fóra, které se spotřebitelské problematice v oblasti smluv se stavebními společnostmi rovněž věnuje.
Pokud tam podmínky o odstoupení chybí, je vhodné je podle Mencla do smlouvy doplnit a předem si práva a povinnosti pro případ nenadále situace vyjasnit. Při podpisu smlouvy je podle něj důležité vzít v potaz, že případné odstoupení se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, vzniklého úroku z prodlení, práva na náhradu škody z porušení smluvní povinnosti ani zajištění (§2005 odst. 2 obč. zák.). To prý bývá pro řadu klientů častým překvapením.
Zákon chrání spotřebitele i firmy
Podle zkušeností stavebních firem jsou si Češi dobře vědomi svého postavení jako zákazníka v souvislosti s ustanoveními občanského zákoníku, která se zabývají ochranou spotřebitele ve smlouvách uzavíraných tzv. na dálku (konkrétně ustanovením § 1829 obč. zák.). U smluv, jejichž předmětem je podstatná přestavba či výstavba nové budovy, ovšem nemůže spotřebitel uplatňovat stejné právo na odstoupení od smlouvy ve 14 denní lhůtě, jako je to běžně známé například u e-shopů. Tento typ smluv je z tohoto výhodného režimu odstoupení výslovně vyňat.
“Zákonné postavení klienta je v případě objednávky rodinného domu výrazně slabší než např. v případě nákupu přes e-shop,” říká David Mencl. Nad rámec možností odstoupit na základě důvodů předem sjednaných ve smlouvě podle něj přichází v úvahu jen obecná ustanovení o odstoupení, která však zákon poměrně striktně omezuje. Spadá sem například porušení smlouvy podstatným způsobem, jak to stanovuje občanský zákoník v paragrafu 2002. V případě zjištění skrytých překážek týkajících se místa stavby (§ 2627 téhož zákoníku) můžete využít specifických práv na odstoupení v rámci zákonné úpravy smlouvy o dílo.
Zkuste to nejdříve dohodou
Pokud jste smlouvu s developerem uzavřeli a ten vám předložil zpracovaný návrh projektu stavby, můžete zpravidla odstoupit pouze od té části smlouvy, která se vztahuje na zatím nesplněná ujednání. Bude tedy vždy záviset na tom, v jaké fázi realizace stavby od smlouvy odstupujete. “V případě, že vám firma dům už postavila, je odstoupení od smlouvy složité. A v podstatě na něj nemáte právní nárok,” domnívá se Krištof Kruliš ze Spotřebitelské fóra.
Jsou-li vaše důvody skutečně vážné, může developer souhlasit s ukončením smlouvy dohodou. “Developeři toho mají v současné době až nad hlavu. Rychle vyřešená dohoda pro ně může být zajímavější i za cenu nižšího vyúčtování nákladů,” dodává David Mencl. Jakmile si začnou dopisovat právníci, je podle jeho slov, jen zřídka vyřízení rychlé a levné. “Někteří developeři mají u řešení přes právníky výrazně horší podmínky, než když s nimi řeší celou záležitosti klient napřímo,” dodává.
Platbě se při odstoupení nevyhnete
Při odstupování od smlouvy je nutné posoudit okolnosti každého případu stejně jako obsah uzavřené smlouvy zvlášť. V praxi je ve většině případů nutné počítat s úhradou nákladů, které od jejího podpisu vznikly a které se vztahují k již naplněným bodům smlouvy. Pokud výše částky není stanovená v sankčních podmínkách, ve většině případů se tyto náklady budou odvíjet od cen platného sazebníku dané společnosti, na kterých by smlouva měla odkazovat.
“Pokud jste si například nechali připravit projekt, počítejte s nutností ho zaplatit. Ve smlouvě byste měli najít způsob, jak se projekt ocení. Ceníkové náklady projektů jsou obvykle vyšší než náklad firmy na pořízení projektu,” vysvětluje Krištof Kruliš a radí: “Vždy ale můžete zkusit požádat o snížení ceny z vážných důvodů, které vás postihly. Případně pokud nesouhlasíte s cenou projektu, můžete se obrátit na některou ze spotřebitelských organizací.”
Obvyklá cena projektu se přitom pohybuje mezi 8-10 procenty z ceny domu.